二十一、九江友联房地产评估咨询有限公司
1、某某委托位于某地别墅所属土地使用权出让价格评估
报告评分：87.5分
报告点评：
该报告总体较好，制作较美观。附件不完全；报告各项目与规程不一致。
1）、无签字盖章；
2）、无位置示意图、现状照片等；
3）、无土地使用权性质描述；
4）、权属描述不清，年期无说明；
5）、无建筑总面积、建筑密度描述；
6）、无区域土地利用情况等；
7）、无最有效利用等描述；
8）、开发程度描述不准确；
9）、无百分号；
10）、期日修正描述不恰当；
11）、交易期日修正不妥。
2、江西省某置业有限公司委托位于九瑞大道土地使用权抵押价格评估
报告评分：84.5分
报告点评：
该报告整体不错。比较法前面文字和后面表格不一致，修正系数确定缺量化说明，二宗地要明确分别运用市场比较法，不要模糊放一块。
1）、缺照片、机构注册证书复印件等项；
2）、缺使用权性质；
3）、缺产业政策等；
4）、和一般因素混淆；
5）、要通过比较案例得出售价；
6）、利润率选取缺合理性的阐述；
7）、案例是同一供需圈的吗？
8）、交易方式等项要修正；
9）、因素选择不全，缺修正系数确定的理由和标准；
10）、缺因素条件说明；
11）、前后几个表对不上。
二十二、上饶和信房地产评估事务所有限公司
1、上饶市某医院土地使用权抵押评估
报告评分：56分
报告点评：
该报告总体较差，估价技术报告与估价规程项目不一致；两种方法计算结果相差太大，不合理；成本逼近法计算过程与规程背离较大。
1）、土地年限应有小数点；
2）、估价依据少了与抵押相关的依据；
3）、成本逼近法运用到商住用地不恰当；
4）、无照片及位置示意图；
5）、无土地权属说明，年期说明不明确；
6）、无建筑总面积、建筑密度等说明；
7）、无影响地价的政策制度等说明;
8）、无规划条件、区域土地利用等说明；
9）、原则的选用与估价方法对应不足；
10）、最终地价结果确定依据不足，且不合理；
11）、没有正式装订；
12）、缺地价内涵；
13）、修正体系不清晰；
14）、无开发程度修正；
15）、征地成本取值错误；
16）、相关税费重复计费；
17）、土地增值收益计算错误。
2、江西某生态农业开发有限公司土地使用权抵押
报告评分：35分
报告点评：
该报告总体较差。
1）、无一览表，签字部分不规范；
2）、估价对象界定不清楚；
3）、估价依据不全过于简单；
4）、方法选择无依据阐述；
5）、无估价结果文字说明；
6）、无照片位置示意图等；
7）、无现状描述、土地性质等；
8）、土地性质错误，表中无地号、图号、土地级别等；
9）、无权属来源描述；
10）、建筑总面积、建筑密度无具体数据；
11）、无针对性政策描述；
12）、区域因素应改为文字式，且不全面；
13）、部分原则运用错误；
14）、最终地价确定依据可信度不高；
15）、无地价内涵；
16）、修正体系有误；
17）、估价对象三通，情况说明显示为五通；
18）、无开发程度修正，期日修正依据欠缺；
19）、地价计算有误；
20）、征地成本不能设定，应写明取值来源、依据、标准；
21）、土地开发费确定依据不充分；
22）、相关税费不全，且无具体项目；
23）、利率选择错误，二年期利率为6.3%；
24）、利润率选择错误；
25）、增值收益率选择无依据说明；
26）、还原率依据不充分；
27）、相关税费应计入利息、利润。
二十三、江西诚达房地产估价咨询有限公司
1、某银行永丰支行原站前分理处拟拍卖土地使用权评估
报告评分：5.5分
报告点评：
该报告制作不美观，格式不规范，只采取一种方法进行评估，且评估过程混乱不堪，多处描述不清楚，前后不一致，报告质量之差劲令人震惊！
1）、没有签字，表中缺多项内容；
2）、估价依据不全，且多项依据未注明文号、时间；
3）、只选取一种估价方法；
4）、没土地单价；
5）、缺位置示意图、机构注册证书复印件；
6）、价格定义缺多项相关内容；
7）、无一般因素、区域因素、个别因素描述；
8）、估价原则不全面；
9）、内容混乱。
2、江西省某南昌储运公司仓库用地抵押评估
报告评分：11分
报告点评：
该报告制作不美观，格式极不规范，文中前后描述多处不一致，语句欠通顺，尤其严重的是只选用一种方法进行地价评估，且评估过程凌乱，评估结果与国家政策严重抵触，报告质量很差，估价人员显得非常不专业。
1）、估价结果一览表中缺多项内容，且错处多，没有签字盖章；
2）、只选用了一种方法；
3）、没有机构注册和土地估价师复印件；
4）、需要特殊说明事项多处前后内容不一致；
5）、看不出宗地的具体位置；
6）、一般因素描述过于简单；
7）、区域因素完全看不出有用的信息；
8）、个别因素缺项太多；
9）、估价原则不全面；
10）、评估结果与当地工业用地最低价差距甚大；
11）、前后描述多处不一致，语句也不通顺；
12）、年产值的确定没有依据；
13）、开发状况与开发期用严重不匹配；
14）、耕地占用税取值错误；
15）、利润计算错误；
16）、收益率的确定随意性大；
17）、缺区位修正。
二十四、江西首佳房地产咨询评估有限公司
1、某市某汽车工业贸易有限公司土地抵押评估
报告评分：72分
报告点评：
该报告总体一般。建议以工业用地40年期限，不以综合用地评估为好；市场比较法中案例的可比性差。
1）签字不对；
2）、缺地方社会经济数据；
3）、无土地证、位置示意图；
4）、用途未交待清楚；
5）、位置与四至不吻合；
6）、年期没有说明；
7）、无建筑总面积、建筑密度；
8）、一般因素与区域因素混淆；
9）、没有剩余法的运用原则。
2、某县五丰镇2007－10、2007－11宗地国有土地使用权价格评估
报告评分：77分
报告点评：
该报告总体一般。缺确定土地用途的依据；价格中缺单价。
1）、缺规划条件、出让宗地图；
2）、实际为商业，设定为综合，评估时又用住宅用途基准地价；
3）、综合用地套用住宅用途基准地价未作说明；
4）、无规划条件。
二十五、赣州国源土地评估事务所
1、某某等8户办理国有土地使用权转让评估
报告评分：68分
报告点评：
该报告总体一般。
1）、无签字、盖章；
2）、估价依据不全面；
3）、未解释方法选择依据；
4）、无单价；
5）、无位置示意图、无机构注册证书复印件；
6）、格式不够规范，制作不够美观。
2、某某国有土地使用权用途变更评估
报告评分：53.4分
报告点评：
该报告总体较差。报告整体格式与《规程》严重不符；计算过程太过简化，取值太过主观；报告随意性太大。
1）、无签字、结果一览表缺项；
2）、估价对象界定不合规范；
3）、估价依据不充分，有些过于老旧；
4）、方法选用依据未充分说明；
5）、无单价；
6）、无位置示意图、相关图件等；
7）、格式不规范；
8）、修正系数无百分号；
9）、土地规划条件无依据，太主观；
10）、开发成本估算过程太简单、太主观；
11）、无开发周期说明。
二十六、江西中浩房产地产评估有限公司
1、上犹县某局土地使用权出让价格评估
报告评分：42分
报告点评：
该报告极不规范。材料方面缺规划条件、测量资料；字体不规划，制作粗糙；关键词很差。
1）、第一部分写成总述；
2）、第二部分的第二应为估价对象；
3）、无权属证明材料，开发条件材料；
4）、未说明采用假设开发法的理由；
5）、缺位置示意图；
6）、缺容积率；
7）、价格结果无面积；
8）、区域因素过于简单，无基础设施、公共设施、环境状况等因素说明；
9）、要充分说明不采用基准地价系数修正法的理由；
10）、无修正体系；
11）、无因素条件说明表；
12）、无因素修正系数表；
13）、无开发程度修正；
14）、没有用途、规划证明材料；
15）、无管理费、配套建设费等；
16）、利润计算基数适用错误。
2、赣州某钨业有限责任公司土地使用权抵押评估
报告评分：65分
报告点评：
该报告制作粗糙，字体不规范，总体较差。成本逼近法中征地成本、土地取得费未分项说明；基准地价系数修正法中无修正体系。
1）、一览表中单位地价写成总面积数据；
2）、估价依据缺《担保法》；
3）、区域因素缺交通状况；
4）、无修正体系；
5）、征地成本未分项说明，依据不充分；
6）、相关税费无耕地占用税、防洪基金、管理费等；
7）、无区位修正。
二十七、九江华诚不动产评估有限公司
1、九江某厂生产区土地评估（破产）
报告评分：60分
报告点评：
该报告总体较差。报告格式多处错误，“资产占有方”不是土地估价报告的专用术语。
1）、估价对象界定：二应为委托估价方，三为估价目的；
2）、无方法选用阐述；
3）、无实际开发程度说明；
4）、无使用期限说明；
5）、未说明土地所有权状况；
6）、无产业集聚说明；
7）、个别因素不应有委托估价方；
8）、封面不应有委托方、技术报告编号；
9）、无关键词；
10）、开发程度有误；
11）、无因素条件说明表；
12）、无因素修正系数表；
13）、无年期修正；
14）、征地成本未分项详细说明；
15）、税费不应有菜地开发基金，耕地占用税错误；
16）、利息计算错误；
17）、不应是开发程度差异调整。
2、九江某纺织公司宗地评估（征地补偿）
报告评分：56分
报告点评：
该报告总体较差。
1）、估价对象界定：二应为委托估价方，三为估价目的；
2）、无宗地照片；
3）、无使用期限说明；
4）、所有权未说明；
5）、无产业集聚说明；
6）、项目名称错误；
7）、使用年限应为47.5年，而非法定最高年限国有出让用地；
8）、无开发程度说明；
9）、无因素条件说明表；
10）、无因素修正系数表；
11）、还原利率错误；
12）、征地成本未分项详细说明；
13）、不应有菜地开发基金，耕地占用税错误；
14）、无区位修正。
二十八、南昌市建设房地产经纪评估有限公司
1、南昌某纺织有限公司一宗工业用地土地使用权抵押价格评估
报告评分：68分
报告点评：
该报告总体一般。附件缺委托书、机构营业执照、注册证书、估价师证书复印件，位置示意图；土地开发费两种方法前后不一致，相差太大；选择南昌市三级工业用地评估无依据，应选择南昌县基准地价。
1）、缺证号、签字、盖章，未用原件；
2）、估价依据不全；
3）、没有估价方法选择依据；
4）、无委托书、宗地图，缺营业执照、注册证书、估价师资格证书复印件；
5）、缺土地证号；
6）、无建筑面积、建筑密度；
7）、对影响土地价格的因素未描述；
8）、缺规划限制；
9）、估价原则选择未结合评估方法；
10）、土地开发费前后不一致；
11）、应参照南昌县基准地价；
12）、未年期修正；
13）、征地成本描述不清楚；
14）、开发费取值错误；
15）、土地增值收益率描述不清；
16）、土地还原利率求取缺依据；
17）、未进行区位修正。
2、江西某电机有限公司因受让一宗工业用地所涉及的土地使用权市价值评估
报告评分：83分
报告点评：
该报告总体一般。未附机构证明材料。
1）、估价依据不全面；
2）、未说明不采用其他方法的原因；
3）、缺位置示意图、营业执照、注册证书复印件；
4）、未说明土地级别；
5）、未说明土地利用情况；
6）、没有建筑总面积、建筑密度；
7）、数据过早，没有及时更新；
8）、两种方法的权重最多取六、四；
9）、缺关键词；
10）、地价内涵不够详细；
11）、无年期修正；
12）、利润率偏高；
13）、还原利率确定未说明；
14）、没有区位修正。
二十九、江西神州土地估价师有限公司
1、资溪宾馆职工安置用地
报告评分：66分
报告点评：
该报告总体一般。
1）、一览表中无土地使用者、证号；
2）、估价对象不是估价目的；
3）估价依据应用错误，无成本逼近法时采用3不适用；
4）方法选择矛盾，文中说采用剩余法和收益法，介绍时变成了剩余法和基准地价系数修正法；
5）、委托书未盖章，缺位置示意图，价格评估资质不妥；
6）、缺年期；
7）、没有规划条件；
8）、缺城市规划与发展目标；
9）、区域界定不合理，还在描述一般因素内容；
10）、缺最有效利用原则；
11）、缺地价可信度分析；
12）、因素条件说明表前后不一致；
13）、开发程度不同要作修正；
14）、缺最佳开发方式分析；
15）、不动产总价估算缺依据；
16）、开发成本估算缺分析、缺过程；
17）、缺利息计算过程；
18）、税金及销售费用估算有缺项；
19）、只有一览表无计算过程。
2、江西某药业有限公司工业用地使用权价格评估
报告评分：81.5分
报告点评：
该报告总体较好。区域因素描写不合理，应结合基准地价的区域影响因素描写。
1）、法人代表没有签字；
2）、未说明土地使用权性质；
3）、资料来源“土地权属证明”；
4）、无建筑总面积、建筑密度；
5）、区域界定不合理，应为城市的一个小区或一个土地级别而不应描述一个城市的状况；
6）、土地还原率前后不一致；
7）、报告格式不规范；
8）、无期日修正，年期修正错误；
9）、确定征地成本，2007年还用2001年的文件是否太低，未说明周边一般为耕地；
10）、用1999年的开发费用已太过时，应说明红线内外；
11）、投资利润率太高；
12）、无区域修正，还原率选用不全理。
三十、江西省中唐房地产评估顾问有限公司
1、江西某置业投资发展有限公司拥有位于某市高新区一宗地的土地使用权价格评估
报告评分：83分
报告点评：
该报告总体较好。商住用地选择成本逼近法不合理；假设开发法公式列举不对，计算过程没有严格按照公式。
1）、无签字、一览表缺项；
2）、估价对象界定不完全；
3）、估价依据不充分；
4）、商住用地选择成本逼近法不恰当；
5）、无位置示意图；
6）、无土地使用权性质、无年期；
7）、无价格结果；
8）、无四至；
9）、无建筑总面积、建筑密度；
10）、无开发程度；
11）、地价可信度分析不充分；
12）、估价报告估价对象中用途前后不一致；
13）、不动产估算没有市场参考信息；
14）、计算过程模糊；
15）、征地成本依据不充分；
16）、开发程度描写前后不一致；
17）、利润率选择错误；
18）、年期修正不准确；
19）、地价计算过程模糊。
2、南昌市某开发区某地块及地上办公楼抵押评估
报告评分：82分
报告点评：
该报告总体较好。
1）、无签字；
2）、修正系数表有误；
3）、征地成本无确定依据；
4）、开发费用前后不一致；
5）、计算过程有误。