三十一、江西省天宇不动产评估咨询有限公司
1、某县某镇人民政府一宗国有土地使用权收购出让价格评估
报告评分：78分
报告点评：
该报告总体一般。综合用地应分别设定商业、住宅的使用年期，使用年限设定50年不妥；估价方法与估价过程部分对假设开发法中的物业单价没有交待清楚；收益还原法中的土地年限选用50年不妥。
1）、土地使用年期不对，无签字、盖章；
2）、估价师附件不清楚；
3）、地上建筑物没有描述；
4）、不动产总价估算中没有单价；
5）、租金应分为二个档次。
2、某县县府东路延伸段的一宗国有土地使用权出让价格评估
报告评分：61分
报告点评：
该报告总体一般。
1）、无估价师签字、法人盖章；
2）、无位置示意图、宗地图，无规划条件；
3）、实际开发程度前后不一致；
4）、未说明规划条件的取得途径，他项权利状况；
5）、无四至；
6）、影响地价政策未描述；
7）、无区域因素描述；
8）、个别因素不全面；
9）、未说明地价确定依据；
10）、格式规范；
11）、无因素条件说明表；
12）、无宗地级别的确定；
13）、最佳开发利用方式无规划条件；
14）、不动产总价估算取值不合理；
15）、开发成本估算不全面；
16）、取2005年利息率错误；
17）、利润率选取不全理。
三十二、上饶市力仁金土地评估有限公司
1、上饶市某电线电缆厂土地使用权抵押贷款评估
报告评分：84分
报告点评：
该报告总体较好，基准地价系数修正法中无区域因素修正系数表；成本逼近法中不应有新增建设用地有偿使用费。
1）、负责人未签字；
2）、方法选择依据未具体阐述；
3）、估价依据缺《规程》；
4）、无四至；
5）、无区域修正系数表；
6）、相关税费不应有新增建设用地有偿使用费；
7）、无区位修正。
2、某县某饲料有限责任公司土地使用权抵押贷款价格评估
报告评分：87分
报告点评：
该报告总体较好。剩余法中利息计算有误，且未考虑土地转让契税；缺规划条件有关资料。
1）、盖章位置应与估价结果相对应；
2）、价格结果应加盖公章；
3）、缺四至；
4）、缺该区域产业、规划等条件；
5）、缺最有效利用原则；
6）、无修正体系；
7）、无因素条件说明表；
8）、无因素条件修正系数表；
9）、缺规划条件；
10）、计息周期确定错误；
11）、利润计算基数错误；
11）、缺土地转让契税；
12）、征地成本缺计算过程；
13）、土地开发费用缺依据说明；
14）、相关税费不应包括新增建设用地有偿使用费。
三十三、江西益欣地产顾问有限公司
1.江西某房地产置业有限公司抵押贷款涉及位于某市青云峰路46号的住宅用地使用权价格评估
报告评分：94分
报告点评：
该报告总体较好。
1）、负责人没有签字；
2）、少估价期日；
3）、商服繁华度不属个别因素；
4）、不应有合法原则；
5）、市场比较法应赋予较大权重；
6）、格式不规范，总述中不应有估价对象；
7）、容积率修正不当。
2、某某用地（县城荆岭巷56号）转让涉及的土地使用权价格评估
报告评分：84.4分
报告点评：
该报告总体较好。
1）、土地利用状况应是地上建筑物情况；
2）、估价依据所依据的实际资料不具体；
3）、估价方法应考虑优先选择比较法；
4）、未说明各种方法估价结果及最终地价确定方法；
5）、缺委托估价函；
6）、缺乏市场状况分析；
7）、“产业聚集状况”不是住宅用地的影响因素；区域因素不应是整个县的条件分析；因素分析不全面，对地价产生的影响分析不够；
8）、估价原则与估价方法选择不一致；
9）、基准地价制定时间较早；
10）、未成交的出让土地不能作为比较案例。
三十四、南昌德律不动产估价事务所有限公司
1、丰城某某办理抵押涉及土地使用权评估
报告评分：50分
报告点评：
该报告基本按规程写报告，过程有些乱。缺关键词；比较法案例没说明是否是同一供需圈，案例与估价对象用途不同。
1）、无签字；
2）、估价依据不全面，欠规范；
3）、缺位置示意图；
4）、价格定义有点乱，五通要具体化；
5）、价格结果缺项；
6）、需要特殊说明事项不完全，太简单；
7）、缺建筑总面积、建筑密度；
8）、要界定区域，还是一般因素描述；
9）、缺最有效利用、自身条件等；
10）、缺地价确定方法；
11）、最佳开发利用方式缺说明、依据；
12）、缺售价依据；
13）、开发成本估算缺依据；
14）、利润率太高，缺依据；
15）、地价计算过简；
16）、商住不等于商业；
17）、没说明相同供需圈；
18）、比较因素选择不全面；
19）、要说明修正幅度的理由和量化标准；
20）、要说明地价计算过程。
2、江西某房地产开发有限公司办理抵押登记涉及的原粮食局地块4695平方米土地使用权价格评估
报告评分：86分
报告点评：
该报告总体较好。
1）、土地利用实际状况不清，影响因素分析未采用最新数据；
2）、所依据的实际资料叙述不详；
3）、未说明每种估价方法的估价结果及最终结果确定方法；
4）、土地产权证明材料复印件应加盖估价机构公章；
5）、估价报告中的“估价结果和估价报告的使用”中未区分估价假设和使用条件；
6）、位置、四至缺乏必要的描述；
7）、土地利用实际状况不详；
8）、缺乏对地价的影响作用具体分析；
9）、区域界定范围不合理，应分析宗地所在具体区域的情况；
10）、有些原则与估价方法联系不紧密；
11）、地价确定依据不充分；
12）、估价师未签字；
13）、售价确定所依据的市场案例不详实；
14）、在当前估价时点上，材料价格应是确定的，未来的变化不应作为当前的成本考虑；
15）、3个案例交易方式不清，不同交易方式可能造成地价不可比；
16）、修正系数确定理由不充分；
17）、因素条件描述不具体，量化不够；
18）、空地面积差异较大应适当修正；
19）、最终地价确定依据不充分。
三十五、江西居易评估咨询有限公司
1、某县架桥镇新街土地使用权抵押价格评估
报告评分：84分
报告点评：
该报告总体较好。有些地方前后不一致；计算取值客观依据分析不足。
1）、估价结果一览表不全；
2）、估价对象描述不具体，缺四至，缺建筑物情况；
3）估价依据不全面，没有文件号等；
4）、选择方法依据不足；
5）、无位置示意图；
6）、无土地使用权性质说明；
7）、无四至，土地来源等；
8）、无他项权利说明；
9）、无建筑总面积、建筑密度说明；
10）、无环境、产业、规划等说明；
11）无个别开发程度说明；
12）、原则与方法对应不足；
13）、无百分号；
14）、期日修正依据不足；
15）、土地开发费用客观依据不足；
16）、年期修正错误。
2、某市2号住宅用地使用权及地上附着建筑物价格评估报告
报告评分：77.5分
报告点评：
该报告总体较好。一般因素、区域因素、个别因素未严格按照评估方法中所采用的影响因素描述；土地估价报告不能评地上附着物价格。
1）、一览表错误；
2）、不能评估建筑物；
3）、无委托书、位置图、宗地图；
4）、对影响地价的因素未描述；
5）、区域因素未按照基准地价的影响因素描述；
6）、个别因素不全；
7）、格式不规范；
8）、因素说明没有依据；
9）、期日修正依据不充分；
10）、住宅单价应充分调查；
11）、开发成本不够具体；
12）、开发周期一年太短。
三十六、南昌森博地产顾问有限公司
1、江西省某投资有限公司核资
报告评分：76分
报告点评：
该报告总体较好。基本按规程完成报告，缺估价报告，计算部分较好。
1）、缺签字；
2）、估价依据引用错误；
3）、估价对象界定范围过大；
4）、价格定义扣规程不紧；
5）、土地位置状况缺多项；
6）、缺建筑总面积、建筑密度；
7）、缺宏观政策；
8）、区域因素不完美；
9）、原则与选择方法联系不紧；
10）、期日修正依据不足；
11）、征地成本缺依据，南昌市征地办法已不用了；
12）、土地开发费用缺依据；
13）、相关税费不包括新增建设用地使用费。
2、南昌某发展有限公司土地使用权抵押评估
报告评分：77分
报告点评：
该报告总体较好。缺估价报告。
1）、估价依据不全，缺《担保法》等；
2）、无土地使用权性质描述；
3）、无建筑物情况描述；
4）、无影响地价政策说明；
5）、无环境条件、区域土地利用、规划条件等描述；
6）、无最有效利用分析；
7）、原则与方法联系不密切；
8）、无百分号；
9）、周边用地类型没有说明清楚；
10）、开发费用没有分项具体说明；
11）、相关税费不应计入新增建设用地有偿使用费。
三十七、南昌恒方土地估价咨询有限公司
1、南昌某开发区某宗地土地使用权市场价值参考
报告评分：61分
报告点评：
该报告总体一般。评估依据不充分，附件材料不全，前后矛盾，所选用估价方法的依据不充分，报告不规范。
1）、无签字；
2）、无附件。
2、江西某投资发展有限公司拥有位于某县某工业园区宗地土地使用权价格评估
报告评分：33分
报告点评：
该报告总体较差。格式不太规范，多处文字使用不当；多项估价依据未注明出处、文号、时间等；使用基准地价系数修正法时未列出修正指标说明表和修正系数表及容积率、面积、形状等修正系数表；两种计算方法的测算结果相差达几倍之多，最终地价的确定不合理。
1）、土地估价师未签字；
2）、估价依据不全面，未注明文号、时间等；
3）、方法选择过于简单；
4）、缺楼面地价；
5）、附件中只有估价对象现状照片；
6）、容积率的设定依据不足；
7）、未描述年期；
8）、基准地价缺制定时间，颁布文号等；
9）、未注明建筑物结构，商住比率的确定随意；
10）、销售价格取值依据不足；
11）、缺不可预见费、规费等；
12）、销售费率偏大。
三十八、南昌天禧土地估价有限责任公司
1、新建县璜溪乡320国道旁江西省某有限公司一宗地土地使用权公开市场价值评估
报告评分：64分
报告点评：
该报告总体一般。选用成本逼近法计算，土地取得费太乱；收益还原法的年总收益确定无依据，费用及参数确定均无依据；土地开发时间前后不一致；总投入170万元无来源。
1）、未签字、盖章，一览表错误；
2）、未说明土地权属性质；
3）、估价依据不全；
4）、缺委托书、区域位置图、照片；
5）、土地位置状况描述不准确；
6）、没有建筑总面积、建筑密度；
7）、一般因素数据太老，描述不全；
8）、区域因素太简单；
9）、个别因素不准确；
10）、错误较多，前后矛盾；
11）、格式不够规范；
12）、客观收益太牵强；
13）、开发投入170万元从何而来，太低；
14）、土地纯收益确定无依据；
15）、还原利率选取依据未详细说明；
16）、征地成本费用确定太简单；
17）、开发费用确定依据不充分；
18）、相关税费不尽合理；
19）、开发费应均匀投入；
20）、缺区位修正。
2、某县滨河西路、潦河西路一宗地土地使用权市公开价值评估
报告评分：22分
报告点评：
该报告内容混乱，前后多处不一致，估价方法选择不当，两种方法计算结果相差巨大导致最终地价取值没有合理性和可信度。特别严重的，两种计算方法中出现多处错误。
1）、表中没有容积率、备注，未签字、盖章；
2）、委托估价方资料不全；
3）、方法选择依据描述不全；
4）、缺位置示意图、照片；
5）、估价项目名称有误；
6）、规划利用条件不详；
7）、需要特殊说明事项中有些地方阐述不清；
8）、土地权利状况描述过于简单，不全面；
9）、没有影响地价宏观性的政策；
10）、区域因素大部分因素条件缺失；
11）、缺个别开发程度介绍；
12）、估价原则不全面；
13）、前后多处不一致。
三十九、江西省远大不动产评估有限公司
1、江西某房地产开发公司一宗地土地使用公开市场价格评估
报告评分：74分
报告点评：
该报告总体一般。
1）、没签字；
2）、估价目的不明确；
3）、无地方社会经济依据；
4）、不宜用假设开发法；
5）、是否有抵押等他项权利；
6）、规划开发限制；
7）、为什么不用南昌县基准地价。
2、江西某有限公司所属一宗地土地使用权公开市场价值评估
报告评分：82分
报告点评：
该报告总体较好。
1）、无签字；
2）、权重确定不合理；
3）、土地开发费用前后不一致。
四十、江西省三源土地评估咨询有限公司
1、南昌市某中心区宗地土地使用权公开市场价值评估
报告评分：85分
报告点评：
该报告总体较好。
1）、一览表未盖章；
2）、缺四至；
3）、附件中未附规划条件。
2、新建县新祺周荣欣大道与桑海大道叉口土地使用权价格评估
报告评分：74.5分
报告点评：
该报告总体较好。由于没有明确商住比例，估价方法上存在很大的逻辑问题，估价对象使用年期为50年，而住宅用地却用了70年最高年限。
1）、没签字；
2）、没有商住比例；
3）、缺地方社会经济依据；
4）、无建筑总面积、建筑密度；
5）、一般因素还是2000年数据；
6）、区域因素不具体；
7）、地价水平偏高；
8）、无使用年期修正；
9）、不动产总价确定缺依据。