四十一、江西怡信房地产评估顾问有限公司
1、南昌县某开发区富山一路南134亩工业用地评估
报告评分：56分
报告点评：
该报告总体较差。土地剩余使用年限计算错误；一览表格式错误；成本逼近法缺区位修正、年期修正；基准地价系数修正法中没有地价内涵，无修正系数表。
1）、没有估价师证号、法人签字，一览表格式错误；
2）、未说明不采用其他方法的原因；
3）、缺位置图；
4）、评估报告自报告出具之日起半年内有效错误；
5）、无四至；
6）、无年期说明；
7）、未说明建筑面积；
8）、区域因素笼统，未分项说明；
9）、个别因素笼统；
10）、文字说明前后不一致；
11）、封面不需要委托单位，没有关键词；
12）、缺地价内涵；
13）、缺修正体系；
14）、地价计算公式错误；
15）、青苗补偿费确定错误；
16）、耕地面积占用税与防洪保安基金错误；
17）、利息计算错误；
18）、无区位修正，还原率应为存款利率加风险调整值。
四十二、龙南嘉信土地评估咨询有限公司
1、某羽绒厂土地使用权抵押估价报告
报告评分：49分
报告点评：
该报告总体较差。
1）、无结果一览表，无法人印章；
2）、依据不全面，无实施时间、文号；
3）、未对应用成本逼近法进行说明；
4）、大写与小写不一致，土地面积写的位置不妥；
5）、无照片、位置示意图、委托方营业执照等；
6）、无土地性质、实际开发程度、用途等描述；
7）、土地位置状况漏项；
8）、无年期描述，无权属类型描述；
9）、无建筑物数据；
10）、无政策性描述；
11）、区域因素不全面，不详细；
12）、个别因素太简单；
13）、无可信度分析；
14）、征地成本依据不充分；
15）、开发费用依据不充分；
16）、相关税费不全，且契税等不应考虑在内；
17）、无利息计算；
18）、利润率选择无依据；
19）、增值收益率选取无依据；
20）、无还原利率取值说明；
21）、案例不在同一供需圈；
22）、区域因素选择太少，无修正系数确定理由和标准；
23）、无指标说明表；
24）、无地价指数表；
25）、修正体系太简单；
26）、未进行年期修正。
2、龙南县某商贸公司土地估价
报告评分：74分
报告点评：
该报告总体一般。报告格式不符合规程的要求；无估价结果一览表；基准地价评估过程过于简化。
1）、无位置示意图；
2）、价格定义描述不全面；
3）、无地上建筑物面积等描述；
4）、区域范围描述不清；
5）、个别因素描述不全面；
6）、估价原则不全面；
7）、格式不规范；
8）、综合用地基准地价选取不合理；
9）、无条件说明表；
10）、无修正系数表；
11）、利润率选取无依据。
四十三、乐平市经纬土地估价事务所
1、某化工工业用地抵押评估
报告评分：91分
报告点评：
该报告总体较好。总体符合城镇土地估价规程；影响地价因素分析尚缺。
1）、缺四至；
2）、缺年期；
3）、缺地价分析；
4）、青苗补偿费计算错误；
5）、开发费用缺依据说明。
2、某酒业工业用地土地使用权抵押评估
报告评分：91.5分
报告点评：
该报告总体较好。
1）、估价报告“第二部分 估价对象界定”的条目与估价规程有出入；
2）、对地价影响因素的分析不够具体全面；
3）、成本逼近法取费依据没有充分说明；
4）、未说明终止日期及利用年限等；
5）、估价依据依据不够充分和全面；
6）、无特殊处理等；
7）、无四至等；
8）、无年期说明；
9）、无房地产制度；
10）、无规划条件、区域土地利用情况等；
11）、无百分号；
12）、土地补偿费用无充分依据；
13）、开发费用取值依据不充分；
14）、增值收益率无充分取值依据。
四十四、上饶市地升估价师事务所有限公司
1、上饶市某木材厂企业改制涉及位于地块土地使用权挂牌出让价格评估
报告评分：63分
报告点评：
该报告总体一般。报告能按规程要求完成；选用剩余法欠妥，最好用市场比较法或收益法；两种方法计算结果相差太大，可信度不高；缺估价报告。
1）、一览表缺项，如证号、土地使用者等；
2）、估价对象界定不准确；
3）、估价依据不全面；
4）、缺土地使用权性质；
5）、缺土地单价；
6）、缺四至；
7）、缺建筑总面积、建筑密度；
8）、缺产业政策等项；
9）、个别因素太简单；
10）、两种方法测算结果相差太大，可信度不大；
11）、宗地级别确定欠缺；
12）、缺最佳利用分析；
13）、不动产总价确定缺依据；
14）、缺成本依据；
15）、利润率选取不合理；
16）、税金及销售费用估算不全面。
四十五、德兴市明阳土地估价有限公司
1、德兴市某有限责任公司土地使用权抵押评估
报告评分：68分
报告点评：
该报告总体一般。计算过程太过简化；取值太过主观，未作任何客观因素说明；报告框架还是好的。
1）、估价依据不充分；
2）、附件缺页；
3）、土地使用权性质说明不清晰；
4）、需要特殊说明的事项不全面；
5）、无四至；
6）、无建筑总面积、建筑密度；
7）、无政策性分析；
8）、无规划条件、区域土地利用情况说明；
9）、原则与估价方法未对应；
10）、地价确定未作说明；
11）、年限、估价结果一览表与后面描述不一致；
12）、没有修正体系；
13）、缺因素条件说明表；
14）、没有开发程度等修正说明；
15）、未对案例进行描述；
16）、比较因素选择不全面，时间条件不是区域因素；
17）、因素条件说明及说明表编制未描述清楚；
18）、区域因素修正体系不全面，归类有误；
19）、个别因素修正体系未作描述，主观取值。
2、德兴市某房地产开发有限公司土地使用权抵押评估
报告评分：55分
报告点评：
该报告总体较差。基本按规程完成，估价计算过程太简单。
1）、缺一览表；
2）、缺估价对象照片；
3）、商住用地不能设为商业用地；
4）、需要特殊说明事项不全面；
5）、缺宏观政策；
6）、区域界定不准确；
7）、地价确定缺分析；
8）、修正体系不对应；
9）、缺因素条件说明表；
10）、缺因素修正系数表；
11）、无案例说明。
四十六、九江信达土地评估事务所
1、九江某纺织有限公司土地使用权抵押评估
报告评分：75分
报告点评：
该报告总体一般。
1）、估价结果一览表与规程不一致，估价机构负责人未签字；
2）、委托方描述不具体，社会经济状况数据太老；
3）、估价依据太老及不恰当使用；
4）、无方法选择依据说明；
5）、无位置示意图、照片等；
6）、土地剩余使用年限不准确；
7）、无明确说明土地使用权性质，年期计算不准确；
8）、用途设定为综合用地不妥；
9）、基准日错误；
10）、无四至；
11）、无权属、权利、年期说明；
12）、无建筑总面积、建筑密度；
13）、无房地产制度、城市规划等；
14）、区域因素无区域概况，交通条件等；
15）、个别因素无地质、容积率等说明；
16）、地价确定依据不充分；
17）、地价定义中年限不一致；
18）、制作装订太简单；
19）、无百分号；
20）、基准地价期日前后不一致；
21）、年期修正错误；
22）、征地成本依据不充分；
23）、应分项说明开发费。
2、德安县某公司土地使用权抵押评估
报告评分：49.5分
报告点评：
该报告总体较差。基本按规程要求，也有些与规程不符。技术报告缺封面内容；估价报告与技术报告目的描述不相同；估价期日前后不一致；基准地价有两个内涵。
1）、无一览表；
2）、估价对象范围太大；
3）、估价依据不全面；
4）、无方法选择依据阐述；
5）、无附件；
6）、无土地使用权性质说明；
7）、年期设定没说清；
8）、位置不准确，无四至；
9）、缺地上建筑总面积、建筑密度；
10）、缺产业政策等项；
11）、区域范围的界定不准确；
12）、个别因素与宗地图形状不一致；
13）、方法与原则不一致；
14）、住宅用了商服修正体系；
15）、说明表和修正系数表均不一致；
16）、缺客观收益确定依据；
17）、总费用无取费依据。
四十七、上饶市国盛房地产评估有限公司
1、江西某房地产开发有限公司土地使用权抵押评估
报告评分：75.5分
报告点评：
该报告总体较好。建议把估价报告和技术报告装订在一起。
1）、无签字；
2）、商、住比例；
3）、无四至；
4）、无建筑总面积、建筑密度；
5）、不动产总价估算缺依据。
2、江西某商城住宅开发有限公司土地使用权抵押评估
报告评分：85分
报告点评：
该报告总体较好。选用市场比较法能反映市场真实价格，技术思路清晰、明确。
1）、无签字、盖章；
2）、缺营业执照、位置示意图；
3）、缺房价确定过程。
四十八、南昌市鼎立房地产评估投资咨询有限公司
1、江西某有限公司土地使用权抵押价值评估
报告评分：60分
报告点评：
该报告总体一般。
1）、法人签字有误，与执照不同；
2）、估价依据不全且部分文件未更新；
3）、无方法依据简述；
4）、无委托书、位置示意图、委托方营业执照；
5）、无土地使用权性质描述；
6）、估价结果漏项；
7）、土地位置状况漏项；
8）、无权属来源描述及年期描述；
9）、未对规划利用描述；
10）、区域因素、个别因素过于简单，内容太少；
11）、部分原则应用错误；
12）、无可信度分析且描述有误；
13）、有错别字，有些地方前后矛盾；
14）、格式不太规范；
15）、未说明说明表和系数表是那个级别且无文字说明；
16）、未说明对应用途基准地价；
17）、指标说明部分与体系不对应；
18）、期日修正系数依据不充分；
19）、公式与计算数据不对应；
20）、亩产值确定错误，无人均耕地数，安置补助费倍数无依据，无青苗费；
21）、开发费确定依据不充分；
22）、缺耕地开垦费，耕地占用税与文件有误；
23）、利润计算不应含利息；
24）、公式中增值率写成了利润率；
25）、还原率确定依据不充分；
26）、地价构成中有错误。
2、江西某置业有限公司土地使用权抵押价值评估
报告评分：79.5分
报告点评：
该报告总体一般。缺关键词。
1）、土地管理法于2004年修正过，2003年的过早；
2）、估价方法选择简述不充分、具体；
3）、缺位置示意图；
4）、无建筑总面积、建筑密度；
5）、一般因素不太全面、具体；
6）、缺商服繁华度、公共设施配套、环境状况等；
7）、无基础设施状况描述；
8）、无基准地价内涵；
9）、无年期、容积率修正系数表；
10）、不动产总价估算较主观；
11）、管理费取15%偏高。
四十九、婺源县星江土地评估咨询有限公司
1、县某局划拨土地使用权转让价格评估
报告评分：58分
报告点评：
该报告总体较差。计算过程简单，无确定过程；部分计算有误。
1）、无估价依据；
2）、缺位置示意图；
3）、无建筑总面积、建筑密度；
4）、无区域因素；
5）、无估价原则；
6）、无开发程度、期日修正；
7）、宗地影响因素分值合计错误。
五十、星子县星燎土地估价所
1、某住宅小区土地使用权价格评估
报告评分：63分
报告点评：
该报告总体描述简单，依据不充分，修正体系编制不全，总体较差。技术报告没有关键词，没有封面。
1）、没有一览表，估价师未签字；
2）、少规划文件、测量资料；
3）、缺注册证书、位置示意图、照片；
4）、有效期未说明；
5）、无四至；
6）、缺建筑总面积、建筑密度；
7）、区域因素太简单，无公共配套设施；
8）、缺使用年限；
9）、综合分析原则错误；
10）、没有容积率修正、年期修正表；
11）、宗地级别确定错误；
12）、没有因素说明表；
13）、没有计算公式；
14）、缺商服中心、公共设施；
15）、形状没有修正。
2、某装饰木业有限公司土地使用权价格评估
报告评分：71分
报告点评：
该报告总体一般。报告中对地价影响因素的分析太过简单；前后描述不一致；对宗地产权、权利等描述太含糊。
1）、无签字，无估价结果一览表；
2）、无四至、出让相关描述等；
3）、估价依据不充分，太简化；
4）、无宗地位置图及现场照片；
5）、估价对象界定不清楚；
6）、估价依据太简化；
7）、年期设定错误，无权属描述；
8）、无建筑物相关说明；
9）、无影响地价的政策、制度说明；
10）、无产业集聚度、规划条件、区域土地利用情况等说明；
11）、说明分析与结果取值不对称；
12）、缺因素修正系数表；
13）、无产业集聚等因素；
14）、无年期修正体系。