五十一、宜春市骏业地产评估咨询有限公司
1、江西某制药有限公司土地使用权价格评估
报告评分：46分
报告点评：
该报告总体较差。
1）、土地估价师未签字；
2）、未说明土地出让剩余年期；
3）、列过时试行文件；
4）、无单价；
5）、无土地证、位置示意图；
6）、依据规范与规程过老；
7）出让地未说明终止年期；
8）、未说明地价内涵；
9）、工业用地采用住宅修正体系；
10）、无级别说明；
11）、无征地成本说明；
12）、无开发费用说明；
13）、相关税费无说明；
14）、利息计算无过程；
15）、利润计算无过程；
16）、土地增值收益计算无过程。
2、宜春市某农村信用合作社核定土地资产评估
报告评分：61分
报告点评：
该报告制作较为粗糙。
1）、估价师未签字，无估价结果一览表；
2）、出让土地未说明终止年限；
3）、估价依据不全、过时；
4）、无单价；
5）、无位置示意图；
6）、未说明建筑物状况；
7）、无区域因素说明；
8）、无个别因素说明；
9）、计算表权重有误；
10）、土地用途、使用年限前后不一致；
11）、未装订；
12）、未说明地价内涵；
13）、无百分号；
14）、无明确说明土地级别；
15）、列五级系数表，用二级地基准地价；
16）、容积率与说明表不一致；
17）、土地用途、容积率等未作详细说明；
18）、未作任何市场信息说明；
19）、费用专业名称不准确，费用不全面；
20）、利息计算未考虑计算周期不同；
21）、利润率选取未作任何说明；
22）、税金及销售费用估算未作任何说明。
五十二、信丰地源评估咨询服务事务所
1、某县国土资源局国有建设用地出让价格评估
报告评分：67.5分
报告点评：
该报告总体一般。
1）、土地使用权年限错误，面积来源不对；
2）、第三大点应为估价对象概况；
3）、有的依据没有注明文号、时间等；
4）、缺土地估价师资格证书、估价对象现状照片；
5）、委托估价方信息不全；
6）、缺实际开发程度描述、用途及土地使用权性质描述；
7）、土地使用年期的设定太复杂；
8）、没有说明他项权利状况、权属性质等；
9）、没有建筑物状况描述；
10）、区域因素缺规划条件、区域土地利用情况描述；
11）、个别开发程度与估价委托书不符；
12）、最终地价确定描述不清楚；
13）、个别地方前后描述不一致，语句不够顺畅；
14）、格式不规范、制作不美观；
15）、缺基准地价颁布文号和时间；
16）、宗地级别确定缺文字说明；
17）、繁华程度中距中心距离修正系数取值错误；
18）、期日修正依据不充分；
19）、建商住楼与出让用途不符；
20）、住宅销售价取值随意；
21）、利息率的取值没有依据；
22）、利润率选取不合理；
23）、销售税费不包括契税、土地增值税。
2、某某土地使用权交易课税价格评估
报告评分：74分
报告点评：
该报告总体一般。估价对象描述不具体。
1）、信丰县人民政府有关文件过于笼统；
2）、无正式土地证；
3）、无估价对象界定；
4）、无价格结果；
5）、四至不明；
6）、无建筑物状况说明；
7）、缺房地产政策；
8）、区域因素过于笼统；
9）、个别因素不具体；
10）、应偏重市场比较法；
11）、宗地级别确定不明确；
12）、条件说明表针对性不强；
13）、修正系表依据不够具体，说服力不强；
14）、其他因素修正说明不清楚；
15）、地价计算偏低；
16）、宗地说明不够。
五十三、新余市金地房地产评估有限责任公司
1、某信用社建设东路2-11-116号宗地出让价格评估
报告评分：59分
报告点评：
该报告基本按规程要求撰写，制作美观。要有规划条件说明；证载面积193.8平方米，按修正面积197.74平方米评估缺法律依据；金融用地设为商住用地要有依据；红线内不设定为“六通一平”；估价期日权属性质不会是出让。
1）、一览表不规范；
2）、估价依据不够全面；
3）、估价方法选择不完善；
4）、缺位置图、规划条件等项；
5）、价格定义有些是错误的；
6）、土地权利状况缺此项标题，但有部分内容；
7）、无建筑物状况说明；
8）、缺产业政策；
9）、产业集聚要说明商住；
10）、缺最有效利用；
11）、估价报告与技术报告的原则不一致；
12）、要说明取加权值的理由；
13）、有前后不一致现象，出现逻辑性不强的错误；
14）、缺开发程度等项；
15）、缺修正体系，应放在报告中；
16）、缺因素说明表；
17）、缺修正系数表；
18）、其他因素修正不准确，未作开发程度修正；
19）、公式与计算不符；
20）、要对是否符合规划、最佳利用作简述；
21）、售价依据不足；
22）、利息率选择没说明理由；
23）、利润率选择缺依据；
24）、税金及销售费用估算缺依据。
2、某投资置业有限公司宗地评估
报告评分：82.5分
报告点评：
该报告总体较好。
1）、无地方社会经济状况；
2）、无建筑物状况；
3）、基准地价系数修正法过于简单。
五十四、江西同达房地产评估有限公司
1、某公司土地使用权价格评估
报告评分：67分
报告点评：
该报告评估对象的工业用地是否为出让或转让所得？原出让金多少？如果为无偿划拨所得，则本报告存在原则性错误。
1）、用途不明；
2）、2003年统计年鉴；
3）、估价方法选择依据不清楚；
4）、附图不清；
5）、土地位置状况不清；
6）、无建筑总面积、建筑密度等；
7）、不能用2001年数据；
8）、区域因素针对性不强；
9）、个别因素应分别阐述；
10）、地价确定依据不明；
11）、地价内涵不清；
12）、征地成本偏低。
2、江西某置业有限公司宗地变更规划出让涉及的补交出让金的评估
报告评分：64.5分
报告点评：
该报告总体一般。
1）、缺容积率、土地证号、备注；
2）、土地权利状况缺使用年期描述；
3）、05年统计年鉴与估价基准日时间间隔较大；
4）、部分附件装倒了；
5）、委托估价方信息不全；
6）、原登记用途条件下容积率设定依据不充分；
7）、缺建筑物状况描述；
8）、缺城市性质描述等；
9）、缺规划条件、区域土地利用情况、产业集聚度等；
10）、个别估价原则与估价目的不符；
11）、地价确定依据不充分；
12）、使用年期确定错误；
13）、缺修正指标说明表和系数表；
14）、期日修正依据不充分；
15）、容积率、面积修正系数取值没有依据。
五十五、高安市恒顺地产评估有限责任公司
1、某市某单位部分国有土地使用权出让价格评估
报告评分：54分
报告点评：
该报告总体较差。基本符合规程要求，制作还算美观，估价报告和技术报告目的不一致；案例是工业，实际为商住用地；技术报告缺关键词；一览表是划拨土地使用权，后面变成出让。
1）、一览表缺项；
2）、估价对象界定不准确；
3）、估价依据不够全面；
4）、估价方法选择依据不完全，因果关系不尽合理；
5）、缺图、权属证明等；
6）、缺权属性质、实际用途是现状还是规划利用；
7）、缺权属、年期等；
8）、无建筑总面积、建筑密度；
9）、缺地价政策、房地产市场状况；
10）、区域因素过简；
11）、缺最有效利用；
12）、缺可信度分析；
13）、估价报告与技术报告目的前后不一致，土地使用权性质前后不一致；
14）、缺最佳开发方式分析；
15）、不动产总价估算依据不足；
16）、开发成本依据标准不准确；
17）、无开发周期；
18）、利润率选取依据不足；
19）、税金及销售费用估算不尽合理；
20）、年限不同，进行交易情况修正不对；
21）、期日修正体系前后不一致；
22）、商住用地不需作产业集聚度修正；
23）、地价计算要有文字说明，说明如此取值的理由。
2、江西某集团国有土地使用权抵押价格评估
报告评分：78分
报告点评：
该报告总体一般。市场比较法中交易时间修正有误；估价结果处应加盖公章。
1）、缺估价师盖章；
2）、缺《担保法》；
3）、缺位置示意图；
4）、征地成本未分项计算；
5）、开发费用未说明确定过程；
6）、征地管理费、耕地占用税计算有误；
7）、缺区域修正说明；
8）、以抵押价格为比较不合理；
9）、交易时间修正错误。
五十六、进贤县诚信评估事务所
1、某企业土地使用权抵押评估
报告评分：63分
报告点评：
该报告总体符合《规程》，制作与设计比较规范，但估价过程有一些细节问题。土地还原率取值随意性大；基准地价系数修正法中确定土地开发程度差异修正值错误；地价确定用两种方法的算术平均值不合理，因为两种方法的估算结果相差较大。
1）、缺《担保法》，02年统计年鉴与估价基准日隔得时间太长；
2）、缺基准地价系数修正法的选取依据；
3）、缺位置示意图；
4）、缺年期描述；
5）、地上建筑物没有描述；
6）、缺产业集聚度、规划条件、区域土地利用情况描述；
7）、缺个别开发程度；
8）、耕地开垦费的取值与依据不符；
9）、土地还原率的取值没有依据，土地开发程度不一致，两种方法估价结果相差较大；
10）、前后描述不一致，语句不能通顺；
11）、基准地价缺颁布文号和时间；
12）、没有具体说明宗地在不在基准地价范围内；
13）、待估宗地因素修正系数表各项取值错误；
14）、开发程度修正错误；
15）、青苗及补偿费依据不实；
16）、开发费依据不充分；
17）、耕地占用费没有依据、耕地开垦费取值错误；
18）、利润率选择依据不充分；
19）、增值收益率选择依据不充分；
20）、年期修正没有计算公式；
21）、土地还原率没有取值依据。
2、某医疗器械集团有限公司土地使用权抵押评估
报告评分：73分
报告点评：
该报告计算过程有误，影响总体可信度。
1）、一览表未盖章；
2）、缺位置示意图；
3）、缺地上建筑物情况；
4）、缺最有效利用；
5）、计算过程有误。
五十七、江西恒源土地评估咨询有限公司
1、某企业改制涉及土地使用权价格评估
报告评分：79.5分
报告点评：
该报告总体较好。
1）、无权属证明；
2）、四至东面与宗地图不符；
3）、一般因素与区域因素二者混淆。
2、某县恒安西路430号综合用地地价评估（企业改制）
报告评分：82分
报告点评：
该报告总体较好，符合规程要求，计算中某些比例、参数确定无依据。
1）、无开发程度修正；
2）、商住比例确定无依据；
3）、房屋还原利率、土地还原利率确定无依据。
五十八、新干县至信土地评估事务所
1、三湖柑桔站国有土地使用权转让价格评估
报告评分：42分
报告点评：
该报告总体较差，整个报告有些乱，与规程也不完全相符。缺封面标题页；字体不对；报告编号不规范，内容也多处与规程要求不符；要加强学习，有新文件的要用最新文件；开发程度、年期多处不一致；成本逼近法中取值依据错误。
1）、一览表缺证号等项；
2）、估价对象界定范围太大；
3）、估价依据与评估目的不符；
4）、方法选择运用不当；
5）、缺位置示意图；
6）、设定年期不对、开发程度描述不对；
7）、缺需要特殊说明的事项；
8）、缺四至等项；
9）、年期理解错误，缺他项权利等；
10）、缺地上建筑物状况；
11）、缺产业政策、房地产市场等；
12）、区域因素、个别因素太简、缺项；
13）、地价确定缺依据；
14）、前后多处描述不一致；
15）、格式不规范、制作还算美观；
16）、征地成本组成不尽合理，有的是错的；
17）、开发程度前后不一致；
18）、利润率选择依据不充分；
19）、无区域等修正，年期多处不一致；
20）、案例交待不清楚；
21）、修正系数确定理由、标准简述不全、不清；
22）、缺年期修正体系；
23）、区域、个别因素修正体系不全、太简。
2、某县某化工有限公司国有土地使用权抵押价格评估
报告评分：80.5分
报告点评：
该报告总体较好。估价报告大条目与规程不一致，并且缺项，如技术报告中的“需要特殊说明的事项”等；对宗地区域因素描述过于简化；取值说明不够客观。
1）、估价结果一览表缺项；
2）、无权属、权利等说明；
3）、方法选择理由不充分；
4）、无位置示意图等；
5）、缺估价依据；
6）、无土地使用权说明；
7）、缺需要特殊说明事项；
8）、无四至；
9）、无他项权利说明；
10）、缺地上建筑物状况；
11）、无政策性分析；
12）、基础设施只有通讯一项，缺区域土地利用情况等；
13）、无封面；
14）、无百分号；
15）、征地成本缺乏依据；
16）、开发费用无分项说明；
17）、相关税费不应包括新增建设用地有偿使用费；
18）、利润率选择依据不充分。
五十九、赣州华昇土地评估有限责任公司
１、赣州某科技有限公司委托国有土地使用权抵押价值评估
报告评分：77分
报告点评：
该报告总体一般。估价技术报告在总述部分无估价结果；估价方法选用前后不一致，在结果确定表中出现剩余法。
1）、选用方法前后不一致；
2）、无估价结果；
3）、缺年期；
4）、缺产业集聚度；
5）、二种方法估价结果偏差较大；
6）、估价方法前后描述不一致；
7）、地价内涵没有开发程度的对照；
8）、征地成本取得费与最低价不一样；
9）、没有增值收益部分；
10）、还原利率和年期没有说明；
11）、地价计算没有公式。
六十、九江金科土地勘测规划评估有限公司
1、某县土地使用权出让价格评估
报告评分：36.5分
报告点评：
该报告总体较差。
1）、无签字；
2）、二应为估价对象；
3）、规程应为国标；
4）、估价方法选择阐述不当；
5）、无位置示意图；
6）、无综合用地概念；
7）、无四至；
8）、未说明土地权利状况；
9）、缺产业政策；
10）、区域因素与个别因素混淆；
11）、未说明开发程度；
12）、封面格式不对，无关键词；
13）、不应参照临近乡镇基准地价；
14）、无修正体系；
15）、无其他因素修正；
16）、不动产总价估算较主观；
17）、开发成本无管理费、规费等；
18）、利息率错误；
19）、投资利润计算基数不是不动产总价；
20）、无契税。
2、某县土地使用权出让价格评估
报告评分：43分
报告点评：
该报告总体较差。封面只应有：项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、提交估价报告日期；摘要与估价对象内容不符合估价规程；基准地价系数修正法中无修正系数表；剩余法测算过程简单。
1）、无签字；
2）、二应为估价对象而非受托估价方；
3）、规程是国标；
4）、方法选择阐述不恰当；
5）、无示意图、照片；
6）、无综合用地概念；
7）、未设定开发程度；
8）、“委托方支付有关税费”表述错误；
9）、无四至；
10）、未说明土地权利状况；
11）、缺房地产政策；
12）、区域因素与个别因素相串；
13）、未说明开发程度；
14）、封面格式不对，无关键词；
15）、无修正体系；
16）、按三级下限确定基准地价不妥；
17）、商住建筑比例无依据；
18）、不动产总价估算依据较主观；
19）、无管理费、水电消防规费等；
20）、投资利润计算基数不应是楼价；
21）、无契税。
六十一、南昌洪利不动产评估咨询有限责任公司
1、南昌某实业有限公司土地使用权抵押评估
报告评分：76分
报告点评：
该报告总体一般。
1）、缺位置示意图；
2）、无地上建筑物状况；
3）、征地成本3000元/亩无依据。
2、江西某置业有限公司土地使用权抵押评估
报告评分：84分
报告点评：
该报告总体较好。土地使用权剩余年限把握不准；对地价影响因素分析不具体、不全面；市场比较法各项取值依据不充分。
1）、估价结果一览表缺项；
2）、无土地使用年限、利用状况等说明；
3）、估价依据不够充分；
4）、估价方法选择无说明；
5）、估价对象界定不清晰；
6）、估价依据无《担保法》等；
7）、年期应以法定最高出让年限减去已使用年限，缺土地使用权性质说明；
8）、四至应详细说明；
9）、无他项权利说明；
10）、未说明地上建筑物状况；
11）、无房地产政策分析；
12）、无基础设施等描述；
13）、无页码、地价确定前后矛盾；
14）、无百分号；
15）、无开发程度修正；
16）、比较案例用途有差异；
17）、无期日修正体系。
六十二、赣州恒盛土地评估有限公司
1、某县某有限公司国有土地使用权价格评估
报告评分：23分
报告点评：
该报告总体较差。无技术报告。
1）、一览表不规范；
2）、估价对象不清楚，范围太大；
3）、估价方法选择不当；
4）、缺位置示意图、照片、土地证等；
5）、是商业，其余是指什么，无分析；
6）、开发成本不全；
7）、利息计算无说明；
8）、利润率选取无依据；
9）、税金及销售费用估算无依据；
10）、征地成本乱写；
11）、土地开发费用无依据，也不合理；
12）、税费不包括新增建设用地有偿使用费；
13）、土地增值收益太高；
14）、相关修正太简单。
2、赣州某有限公司国有土地使用权价格评估
报告评分：48分
报告点评：
该报告总体较差。在估价报告当中安插技术过程，缺少技术报告，不合理；取值随意性大，主观性太大，未有任何说明；计算过程太简化。
1）、估价结果一览表缺项；
2）、估价对象界定不全面；
3）、估价依据不全，与估价期日不对应；
4）、未对选取方法理由进行说明；
5）、附件前后不一致，缺项；
6）、无开发程度；
7）、无修正体系；
8）、修正系数取整未说明；
9）、其他因素修正依据不足；
10）、征地成本无取费说明；
11）、开发费用无取费说明；
12）、相关税费取费不合理；
13）、开发费计算利息错误；
14）、土地增值收益计费基数错误；
15）、没有年期、区位、还原利率说明。
六十三、赣州安永土地估价有限公司
1、南康市某局土地使用权价格评估
报告评分：30.5分
报告点评：
该报告总体较差。格式不规范、制作不美观；前后描述不一致，表达不清楚；评估过程错误不断，思路不清晰；文字部分估价依据没有注明文号、时间等；最终地价确定依据不充分，随意性大。
1）、结果一览表缺项较多；
2）、估价依据不全面，且个别依据与估价目的不匹配；
3）、估价方法选择阐述不清楚；
4）、缺位置示意图；
5）、缺权属状况；
6）、区域因素缺项较多；
7）、缺规划条件；
8）、计算过程存在诸多错误，估价结果不可信；
9）、前后描述多处不一致；
10）、无基准地价内涵、修正体系；
11）、无因素条件说明表、因素修正系数表；
12）、缺开发程度修正；
13）、征地成本组成部分严重不合理、费用确定没有依据；
14）、开发费用非客观费用；
15）、开发周期不合理；
16）、利润率选择依据不足；
17）、增值收益率选择取值随意；
18）、缺区位修正。
2、某县某村雷公塘“五星加油站”土地使用权价格评估
报告评分：30分
报告点评：
该报告总体较差。基本按规程，制作还整齐、美观，前后不一致；封面名称和摘要不同；文本有些和规程不一致；工业用地全用住宅，再说加油站也不能设为工业用地；基准地价系数修正法什么都没有；评估方法选择错误。
1）、一览表未按规程要求；
2）、估价对象界定不准确；
3）、估价依据针对性不强，该报告不要《担保法》；
4）、方法选择错误；
5）、缺位置示意图；
6）、价格定义错误；
7）、缺权利状况、年期、权属等；
8）、缺建筑物状况；
9）、缺地价政策、产业政策、城市发展等；
10）、缺区域范围、位置、环境、规划条件等多项；
11）、缺最有效利用等；
12）、原则选择针对性不强；
13）、前后不一致；
14）、基准地价系数修正法缺多项；
15）、新增建设用地有偿使用费不应计入成本；
16）、工业用地用住宅用地开发费不合理；
17）、相关税费不合理；
18）、利息率选择没说明理由；
19）、无区位修正。